Jak urządzenia przesyłowe obniżają wartość nieruchomości i czy można to zrekompensować

Dlaczego urządzenia przesyłowe obniżają wartość działki

Spadek wartości nieruchomości wynika przede wszystkim z ograniczeń w jej zagospodarowaniu. Wokół linii energetycznych, gazociągów i innych sieci wyznacza się strefy, w których obowiązują zakazy lub ograniczenia zabudowy, nasadzeń drzew czy prowadzenia określonych prac. Szerokość takiego pasa zależy od rodzaju urządzenia i jego parametrów technicznych.

Na wartość działki wpływają również czynniki mniej oczywiste. Należą do nich:

• konieczność zapewnienia przedsiębiorstwu dostępu do urządzeń w celu ich konserwacji i naprawy,
• utrudnienia w pracy maszyn rolniczych przy słupach na polu uprawnym,
• ograniczona możliwość podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane,
• niechęć części kupujących do nabywania gruntu w pobliżu linii wysokiego napięcia.

Ostatni czynnik ma charakter rynkowy i trudno go precyzyjnie zmierzyć, jednak w praktyce przekłada się na dłuższy czas sprzedaży i niższą cenę transakcyjną.

Od czego zależy skala spadku wartości

Nie każda infrastruktura w takim samym stopniu wpływa na cenę gruntu. Duże znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Linia przebiegająca przez działkę budowlaną w atrakcyjnej lokalizacji ogranicza jej potencjał znacznie bardziej niż ta sama linia na łące lub w lesie.

Istotne są także przebieg urządzeń i ich położenie względem granic działki. Słup ustawiony w narożniku nieruchomości ma mniejszy wpływ na zabudowę niż linia przecinająca grunt przez środek. Znaczenie ma również rodzaj sieci, ponieważ strefy ochronne gazociągów wysokiego ciśnienia czy linii najwyższych napięć są szersze niż w przypadku sieci niskiego napięcia.

Dokładną skalę spadku wartości ustala rzeczoznawca majątkowy. W sprawach sądowych taką wycenę sporządza biegły, który porównuje wartość nieruchomości bez obciążenia i z obciążeniem urządzeniami przesyłowymi.

Jakie roszczenia przysługują właścicielowi

Podstawowym roszczeniem jest żądanie ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. Właściciel może zwrócić się do przedsiębiorstwa z propozycją zawarcia umowy, a w razie odmowy wystąpić do sądu. Wynagrodzenie za służebność przesyłumoże mieć postać jednorazowej zapłaty albo świadczeń okresowych.

Przy ustalaniu jego wysokości bierze się pod uwagę zakres ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości, powierzchnię zajętą przez urządzenia i strefę ochronną oraz wpływ obciążenia na wartość działki. Właśnie z tego powodu spadek wartości nieruchomości jest jednym z kluczowych elementów, które warto wykazać w postępowaniu.

Drugim roszczeniem jest wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu. Dotyczy ono okresu, w którym przedsiębiorstwo korzystało z działki bez tytułu prawnego. Roszczenie to obejmuje przeszłość, w granicach terminu przedawnienia, i może być dochodzone niezależnie od żądania ustanowienia służebności na przyszłość.

Odszkodowanie przy nowych inwestycjach

Odrębna sytuacja zachodzi wtedy, gdy przedsiębiorstwo dopiero planuje budowę sieci. Inwestycja może zostać zrealizowana na podstawie umowy z właścicielem albo, w określonych przypadkach, na podstawie decyzji administracyjnej ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. W tym drugim przypadku właścicielowi przysługuje odszkodowanie za szkody powstałe w związku z budową i późniejszym korzystaniem z urządzeń.

Przy nowych inwestycjach warto negocjować warunki przed rozpoczęciem prac. Właściciel ma wtedy silniejszą pozycję, a przedsiębiorstwu zależy na sprawnym przeprowadzeniu budowy.

Na co uważać przy dochodzeniu rekompensaty

Przedsiębiorstwa przesyłowe często podnoszą zarzut zasiedzenia służebności, twierdząc, że nabyły prawo do korzystania z gruntu przez długotrwałe posiadanie. Skuteczność takiego zarzutu zależy między innymi od daty budowy urządzeń i oceny dobrej lub złej wiary przedsiębiorcy, dlatego wymaga dokładnej analizy.

Kolejną kwestią jest wcześniejsze wynagrodzenie. Jeżeli poprzedni właściciel otrzymał już zapłatę lub zawarł umowę z przedsiębiorstwem, roszczenia obecnego właściciela mogą być ograniczone. Przed wystąpieniem z żądaniem warto sprawdzić księgę wieczystą oraz dokumenty dotyczące wcześniejszych transakcji.

Kiedy warto działać

Najlepszym momentem na uregulowanie sytuacji jest okres przed planowaną sprzedażą działki, zmianą jej przeznaczenia lub rozpoczęciem budowy. Nieuregulowany stan prawny utrudnia transakcję, a kupujący zwykle uwzględniają go w negocjowanej cenie. Zawarcie umowy z przedsiębiorstwem lub uzyskanie orzeczenia sądu porządkuje sytuację i pozwala uzyskać zapłatę za ograniczenia, które i tak obciążają nieruchomość.

Urządzenia przesyłowe obniżają wartość nieruchomości, ponieważ ograniczają zabudowę, utrudniają korzystanie z gruntu i zmniejszają zainteresowanie kupujących. Właściciel może domagać się ustanowienia służebności za wynagrodzeniem oraz zapłaty za bezumowne korzystanie w przeszłości. Wysokość rekompensaty zależy od rzetelnej wyceny, dlatego przed rozpoczęciem rozmów z przedsiębiorstwem warto zgromadzić dokumenty i oszacować faktyczny spadek wartości działki.